Электронная регистрация прав в Росреестре угрожает наследникам
Есть ли предпосылки для снижения ключевой ставки по ипотеке? Ведь эксперты прогнозируют дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ России. Этот и другие вопросы, касающиеся ипотечного кредитования, обсуждались на круглом столе «Новая квартира. Ипотека. Тенденции и ожидания — 2017», организованном порталом TT Finance и изданием «МК в Питере».
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», отметила, так как недавнее заседание ЦБ к падению ставки не привело, то и заметного снижения ставок по ипотеке в ближайшем будущем ожидать не приходится. В то же время она подчеркнула, что существует отложенный спрос на ипотеку, вызванный не в последнюю очередь тем, что власти России несколько раз публично заявляли, что ипотечные ставки не должны превышать 6-7%. Сейчас же средняя ставка по ипотечным кредитам в России, по данным ЦБ, составляет 11,32%, то есть фактически вдвое выше.
Что же касается того, что в течение долгого времени цены на квартиры в стране почти не росли, а себестоимость увеличивалась, что приводило к снижению маржи, то г-жа Денисова уточнила, в России в строительстве широко применяются материалы отечественного производства, цены на которые особо не увеличивались. В то же время, разумеется, используются и зарубежные комплектующие, которые стали в последнее время намного дороже. Таким образом, предпосылки для того, чтобы цены росли, существуют. Но Светлана Денисова обратила внимание и на обратный процесс — снизившуюся активность рынка. С апреля текущего года количество обращений постепенно снижается.
Иван Власенко, заместитель директора Санкт-Петербургского регионального филиала «Россельхозбанк», сообщил, что в сделку превращается каждое 4-5-е обращение в банк от потенциального покупателя недвижимости. Если же взять одобренные заявки, то число тех, кто совершил покупку, повышается до 50%. В «Россельхозбанке» в настоящее время ставки по ипотеке составляют 9,75-10 %, поэтому в последние месяцы фиксируется ежемесячный рост обращений, и порядка 60% из потенциальных покупателей, чей кредит был одобрен, доходят до сделки.
Ипотека в целом — очень востребованный банковский продукт: в компании «БФА-Девелопмент», например, порядка 70% продаж — это сделки с ипотекой.
Светлана Денисова согласилась с Иваном, отметив при этом, что число отказов от сделки увеличивается. Причина отказа чаще всего следующая: человек обратился в банк, успокоился, что если что, его одобрят, и ждет снижения ставки в будущем. С подготовленной, так сказать, почвой.
Иван Власенко подчеркнул, что одна из причин такого поведения, помимо ожидания снижения ставок в будущем — убеждение граждан, что в ипотечных кредитах часто отказывают. Люди пытаются «попробовать лед», создав пробный запрос. Но на самом деле при существующих требованиях к пакету документов при оформлении кредита, процент отказов составляет не более 30%.
Уменьшается или увеличивается площадь приобретаемых квартир? Растет ли сумма покупки? Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», полагает, что нет: в 2015-2016 годах изменения по этим параметрам были, но сейчас все, по ее меткому выражению, «все застыло в граните». Покупатели тяготеют к жилью небольшого метража: в настоящий момент доля студий по Санкт-Петербургу занимает 23%, доля однокомнатных 43%. Впрочем, в пригородах некое движение наблюдается: раньше на долю студий приходилось 41% покупок недвижимости, сейчас 35%. Средний бюджет составляет по сегменту однокомнатных квартир в Петербурге и пригороде 1,8 млн рублей, за первое полугодие у «БФА-Девелопмент» зарегистрирована 41 тысяча сделок в этом сегменте. При этом в вышеуказанном сегменте разница между городом и пригородом незначительная. В масс-маркете показатель среднего бюджета уже весомее — это 3,6 млн руб. (4,2 млн руб. в Санкт-Петербурге и 2,6 млн руб. в пригороде). Интересно, что насчет премиального сегмента согласия нет: часть выступавших полагала, что этот сектор рынка чуть подрос, а другая часть высказывала мнение, что объем продаж премиальных объектов недвижимости слегка понизился.
Отмечается еще одна важная тенденция: если в 2013 и 2014 годах средняя площадь квартиры падала и в целом снизилась на 7 кв. м, то в последнее этот показатель стабилизировался. Участники рынка дружно отмечают, что доля вторичного рынка растет. Так, если в 2016-м доля вторичного рынка составляла 42%, то в первом квартале 2017 года этот показатель составил уже 45%. Ольга Трошева рассказала, что в консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» спрос на объекты первичного и вторичного рынка распределяется примерно пополам. Но она также подтвердила рост интереса к вторичному рынку, потому что раньше государство субсидировало процентную ставку по ипотечным кредитом для первичного рынка, сейчас же эта программа закончилась, ставки сравнялись.
В ходе круглого стола активно обсуждались вопросы защиты прав дольщиков, а также ужесточение правил игры для застройщиков. Участники пришли к совместному мнению, что уход от долевого строительства приведет уменьшению количества объектов недвижимости на рынке, плюс вызовет рост цен.
Интересно, что при электронной регистрации договора ипотеки, который заключается в электронном виде с электронными подписями, начали четко соблюдаться сроки по регистрации в Росреестре: 80% документов регистрируются в течение пяти дней. Правда, есть и минус: у человека на руках не остается ничего, это создает проблемы при наследовании объектов недвижимости.
Опубликовано 07.08.2017